“有形之手”博弈红火房地产股
从4.66元到18元，万科A在过去一年多的时间里涨了近４倍，在其中几进几出的投资者，肯定都未料到这只地产龙头能有这么“疯狂”。在众多房地产上市公司中，万科Ａ的股价走势并非特例，另一只大牛股———泛海建设从3元一路飙升到23元。事实上，整个地产指数去年全年的涨幅达到168%，远远高于同期上证指数126.55％的涨幅。毋庸置疑，地产类股票是去年资本市场的最大赢家之一。
那么，今年的房地产类股票能否能延续去年那种不可遏制的增长势头呢？
说到今年的地产股行情，业内人士的看法并不相同。
中信证券房地产行业分析师王德勇说，今年的宏观调控感觉上比去年的更为有力，政府的立场会更坚定，态度也将更坚决。调控方向已由对供需结构的调控转移到利益分配格局的调整上。在此基础上，今年整个房地产行业的利润水平，比繁荣的2006年会有所下降。
“同样，土地增值税政策也会让地产类企业的土地估值水平下降！”王德勇说。既然中国房地产行业是典型的政策驱动型行业，房地产股票的整体系统性风险主要就是政府的调控政策（常用的手段是控制土地供给、信贷和税收）。此时估值存在问题的地产股若必须调整，宏观调控正是一个很好的契机。
不少分析人士预测，去年房地产调控政策收效并不理想，今年有关部门的调控之手将更重。加上，此前国际投行和分析人士对中国股市存在泡沫的声音不减。短期看来，地产类股票将不可避免陷入调整。
不过，地产类股票的机会并未完全丧失。受宏观调控影响较小的商业地产和工业地产股票会再次成为调控风暴期的避风港。
基金公司的增持也是在去年宏观调控如火如荼进行的情况下发生的，更有不少机构表示，他们将在今年宏观调控对地产类股票的不利影响下，逢低吸纳该类股票。所以很难确定，今年的宏观调控到底会对地产类上市公司产生多大幅度的影响。（实习记者 王婷）
“重税”能否砸下高房价
去年底，建设部官员关于拟开征大户型保有税的余音犹在。最近，国家税务总局又出人意料地使出了一招———将对房地产开发企业土地增值税展开清算。
至此，政府调控房地产市场的路线渐渐清晰：一方面，通过多建、快建限价房、廉租房、经济适用房，逐步建立健全社会住房保障体系；另一方面，运用税收政策和行政干预（90平方米住宅建设占比70%）等手段，极力抑制房价过快上涨以稳定市场。其中的逻辑或许是这样:在住房社会保障体系建立之前，鉴于公众不得不从商品房市场获得住房，抑制房价过快上涨和稳定市场是当前的政策核心所在。
从政策实施的效果看，目前对市场最具影响力的无疑当属税收调控。大规模社会保障类住房的建设，因地方政府的利益盘算与中央政府的设想不尽契合，因此其实施力度与速度仍有些不确定因素存在。
去年，政府在房地产流通环节新增了营业税和房屋买卖个人所得税，并对契税作出调整（对大面积住宅和高档住宅契税上调了1倍）以及拟开征大户型住宅保有税。今年，即将对房地产开发企业土地增值税展开清算。一时间，政策出台之频繁，令人目不睱接。
客观地说，在“重税出击”之下，确实收到了一定成效：一部分房产投机客由于交易成本大幅增加，移师股市；原打算买大房子的购房者，在预期不明的市况下驻足观望，市场部分高端需求被抑制；开发商原来大量囤地和无限涨价的玩法被设置了“涨停板”，开发普通住宅反而成了“香饽饽”……
不过，凡事有利就有弊。“重税出击”也会产生一些负面影响。例如，新流转税的开征虽可在一定程度上抑制投机，但在卖方市场下，售房者仍可将税负成本转嫁给买房人，从而间接推高了房价。再有，在缺乏“纳税受益”的社会氛围下，部分民众也会对诸多新税种的开征心生疑惑。
其实，问题的关键不在于是否征税，而在于有关房地产税该怎么征。有的经济界人士认为，物业税是房地产市场内在稳定器，而当前的调控政策多是从外部用力。之所以这么说，是因为物业税的从价计征原则不仅可以从根本上“挤”出市场的投资购买力，而且还可以理顺房地产市场多年来诸多“剪不断，理还乱”的各种复杂关系。
站在政府角度考量，多征税、广开财路不应是房地产调控的目的，建立健康有序的市场才是调控的目标。因此，政府有关部门站到更高的层面，重新通盘考虑最佳调控路径，才是解决房地产市场诸多问题的“手筋”所在。（记者 孟坚）
房地产税费知多少？
2007年01月29日中国经营报
国内现行房地产税中包括如下项目：
（1） 涉及土地使用的税收：包括农地占用、土地使用、契约、土地增值等。
（2） 涉及建设中的税收：包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加及提前预做的营业税利息。
（3） 涉及企业所得的：所得税和提前预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息。
（4） 涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税和所得税。
（5） 涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税和契约税。
（6） 涉及物业管理的营业税、所得税等。
（7） 其他产生合约的印花税等。
政府所收取的地租分为货币地租与实物地租两类。货币地租包括：土地出让金、大市政配套费、四源费、防洪费、集资费或由实物转化的费用等各种名目不同的建设收费。实物地租包括：按政府文件规定由开发企业强制性要求配套建设并无偿或低于成本价格上交给政府或政府下属行政管理部门的实物。有规划条件中的强制性要求，有政府立法或文件规定必须建设和上缴的条件等等。
取得城市建设用地的成本中还包括了征地、拆迁、劳动力安置、菜田或农田开发基金、地上及地下物拆迁补偿等各种费用，其中部分费用也是实物地租的一部分。
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