深圳：不可能的拆除
法律上的樊篱尤如一把悬在头上的利剑，威胁着小产权房的存在。但小产权房低廉的价格与供应规模的迅速扩大，正在满足着许多中低收入人群的居住需求。如果将他们强行逐出，相信又将引起房地产市场中的轩然大波
★ 文/王娜(发自广东深圳)
买，还是不买？这是一道充满诱惑和困惑的选择题。
居住在深圳市宝安区福永镇的张文，曾两度犹豫不决地做着这道题，而他最终的选择都是后者，“这样的房子便宜，价格只是周边正规商品房的1/3，买的话很合算。但因为它不合法，随时面临被拆的风险。”
张文所说的“这样的房子”，指的就是农村集体土地上开发的小产权房。在广东，小产权房还有一个更普遍的叫法是“集资房”。
福永是深圳机场所在地，虽为关外，但深圳飞涨的房价，已带动这里的商品房售价升至近万元，而小产权房的价格仅在3000元左右，这让很多人为之动心。
“德兆花园”，是福永镇凤凰村一个小产权项目。根据“德兆花园”售楼人员许巧燕的介绍，这个小区自2006年8月开始销售，总共有近400套房，如今两居的户型仅剩9套，三居户型更只剩下3套。
“这不算什么，‘聚龙居’(福永镇桥头村的一个小产权项目)卖得更快。”张文讲述着自己的看房经历。去年，他看上了福永镇另一个小产权项目“聚龙居”，就在他为房子没有产权证而犹豫不决时，这个楼盘的房子已经迅速销售一空。
面对像“德兆花园”“聚龙居”这样的小产权房，深圳市政府并非无动于衷。早在2003年，深圳市也对小产权房进行过查处。这座中国城乡一体化最快的城市，比其他任何一座城市都更早地体会到了处理小产权房的难度。
2003年10月《深圳商报》一篇题为《深圳：66幢违建楼竟堂皇发售》的报道引起了深圳当局的重视。该文称，深圳龙华镇民乐村里建起了一片超大型的违法住宅小区，里面有“民乐翠园”“民乐花园”和“民乐雅园”三大楼盘。而这60多幢楼房从开发到销售，整个过程都没有办过任何合法手续。
这篇报道让宝安区政府迅速组织国土、公安及地税部门的执法人员进入滢水地产开发有限公司在民乐村的售楼处，对事件展开全面调查。时任宝安区常务副区长的何学文还亲自到龙华镇政府，召集各部门研究处理方案。
但对抗也随之产生。11月2日，“民乐三园”的业主自发组织了规模浩大的游行，这迫使政府不得不承诺“对已入住的房一定不会拆除”。
如今，民乐村的房子依然是深圳最走俏的二手房之一。由于处于梅林关口，在华强北上班的人很多都在此置业。记者了解到，“民乐翠园”“民乐花园”现在有大量的二手房在买卖。据小区居民反映，二手房的销售情况很好，售价一般为5000元/平米左右，而这些房子的开盘价仅售2000元/平米。
而在对业主的权益保障方面，则通常是有一份开发商与业主签订的“购房合同”为凭。“购房合同”里面包含有“集资建房合同”和“见证书”两部分，往往由开发商指定一家律师事务所负责见证。“见证书”里也涉及到了如遇国家征收土地，会给予业主一定补偿的条款，但具体补偿方式和数额并未提及。而其中的“集资建房合同”就是广东称呼小产权房为“集资房”的起源。至于二手房的买卖，买卖双方只须到开发商处签一个合同，房屋就算是正式过户。
业主陈小姐在“民乐翠园”“民乐花园”投资了两套一居的房子，现在正在转手出售。当记者表示对小产权房的风险感到担心时，陈小姐表示“民乐翠园”“民乐花园”一共有3000多户居民，已经形成了一个大社区，现在建设的市政配套都会考虑到这个大社区的利益，拆除的可能性几乎为零。
尽管在2004年，广州市政府就强令拆除当时被称为“广州最漂亮的宅基地自建房”——“天河龙怡苑”。一个1000多套房子不到10天就被一抢而光的风光楼盘，被强行拆除，至今仍让购买小产权房的人谈之色变。此举比之北京如今的“三停”犹有过之。
但深圳市国土资源和房产管理局宝安分局一位不愿意透露姓名的官员也承认，“面对像民乐这样规模庞大的小产权房，拆除确实难度太大，如何让它合法化更符合现实情况。”★
小产权房的合法化曲径
一个可以想见的图景是，将来的解决方案必须兼顾农民的利益、乡村政府的利益、开发商的利益和市级政府的利益
★ 本刊记者/刘彦 谢良兵
“你尽管买，这里的房子将来会变成大产权的。”7月14日，一位孙姓售楼小姐在香堂村的办公楼二层的销售中心对本刊记者说。
售楼小姐的话，仿佛是对国家土地副总督察甘藏春新闻发布会讲话的一种呼应。
7月12日，甘藏春在新闻发布会上说，对于农村集体建设用地的流转问题，国土资源部自1999年开始，就在全国不同地方开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，现在正在不断地总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。
于是人们对国土部说法的解读为：在农村建设用地上面盖起来的“小产权房”，有可能未来通过修改《土地管理法》等法律，以合法的形式予以确认。
而广东，则是中国最早以地方法规形式，对农村建设用地流转予以合法确认的省份。
2005年6月23日，广东颁布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定，从2005年10月1日起，广东农村集体建设用地可以上市流转，但集体建设用地不得建商品房;村民出卖和出租住房后，不得再申请新宅基地。
根据这个《办法》，广东农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则，纳入统一的土地市场。其方式可以是出让、出租、转让、转租和抵押。广东因此成为全国第一个在全省范围内推行集体建设用地使用权流转的省份。但是，由于该省农村建设用地不得用于盖商品房，因此该办法虽然使农民获益，但并未对广东省的商品房价格起到平抑作用。
2006年10月份，石家庄市也对《城市房屋权属登记管理条例》进行修订并实施，并规定:居住在“城中村”集体土地上的村民，首次可办理房产证，并可进行抵押贷款。从市区内挑选出两个村进行“村证”转“市证”试点。
北京市今次叫停小产权后，已经展开对全市小产权房情况的摸底调查，最终也将面临如何处置已建成小产权房的难题。
一位从事乡产权开发的房地产商告诉本刊，北京市和乡镇两级政府前几天专门就乡产权的开发给房地产商开过会，一切停工停售、等待政府定调子。
小产权房除占用农村宅基地、农村建设用地这部分之外，还不同程度地存在着占用耕地，甚至基本农田的情况。而国家对于耕地保护的严厉政策并没有改变的迹象，因此，围绕占用耕地和基本农田的小产权房，利益相关各方表现出了不同的诉求，处理方向出现多种可能。
但在具体项目上，最终由小产权房转为大产权房的案例，在北京已经出现过，也极有可能成为下一步小产权房合法化的参照样本。
1993年开始，至1995年10月，昌平县(现昌平区)境内的北七家镇、平西府镇、霍营乡和燕丹乡四个乡地处亚北区域。各乡沿立汤路两侧，陆续开发了很多房产，其中就不乏小产权房项目。
时至1997年4月14日，北京市针对亚北北七家等四个乡的小产权项目予以处罚，将之称为违法用地，并专门下达文件，令其“补交土地出让金和有关税费，并依法处以罚款之后，补办有关手续”。在开发商补缴费用和补办手续之后，购房者最终拥有了合法产权。
这是近年来北京鲜见的小产权转大产权案例。但结果并不令人乐观，毕竟，小产权房开发时所重构的利益格局又被强行回调。这一案例甚至被一些学者看作是一种倒退。
各级地方政府自然盼望这些小产权通过补缴同正常取得用地一样的费用来合法化，这样一来，其收益并不受损失。争议的关键是补缴费用的多少，由谁补缴。如果太多，购房者与房地产商和乡村肯定不干；如果太少，这种补缴显然又失去了意义。
一个可以想见的图景是，将来的解决方案必须兼顾农民的利益、乡村政府的利益、开发商的利益和市级政府的利益。兼顾的折中，仍有待于各方博弈的最终结果。★
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