央行首次预警房价下跌 专家称可能引发金融风险

    央行日前发布《2006年金融稳定报告》(简称《报告》)，对国内金融业现状及货币政策的执行情况等进行阐述，并首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险作出预警。

    广州业内人士分析认为，央行发布的此次预警信号，表示楼价已处于高位状态，如果引导不好，很可能引发金融危机。同时也意味着在宏观调控政策下，楼市出现拐点的可能性很大。

    广州有拐点但不会大跌

    广州光大地产董事副总经理陈洪志认为，随着“双限双竞”政策以及广州楼市未来5年供应量政策的落实，广州楼价未来两年将可能下滑。他进一步预测，未来几年，大开发商开发的高档商品房占40%，政府推出的住房保障体系的经济适用房以及廉租房占40%，而“双限双竞”的项目占到20%，因此，未来几年中低档楼盘的比例将达到60%左右。同时，中小发展商开发的中低档楼盘会面临更大的压力，整个市场的价格也会因此拉低。宏展顾问公司董事副总经理程立志也表示，受到政策的影响，广州一些大开发商对新项目的定价不像去年那样“狮子大开口”了，因此，未来两年楼价出现微跌十分有可能。

    金融教授许小年在海外媒体撰文指出，“房价将从明后年起明显向下转折，并步入5年以上的大熊市。”但对于广州楼市而言，大部分业界人士表示，降幅并不会太大。中原地产项目副总经理黄韬认为，广州楼价目前只是“偏高”，泡沫经济成分并不大，即使下跌，也不会出现大幅度现象。

    过渡期楼价或小幅上升

    虽然对房价下跌可能引发的风险作出预警，但央行表示，目前仍有相当大的住房需求未得到满足，市场对商品房相当数量的投资和投机需求将继续存在。因此，地产专家表示，短期内楼价还可能小幅度上升。

    据了解，政策执行方面，央行将继续保持政策的持续性，重点控制房地产的过度投资行为。截至2005年末，我国16家银行个人住房贷款余额为20258亿元，比上年增长1772亿。业内人士分析认为，市场对商品房的需求量目前仍然比较强劲，只不过目前价格太高，有相当部分买家暂时观望，只要楼价有小幅度回落，这部分买家便会出手。

    广州大学经济与管理学院副教授陈琳表示，国家并不希望楼价出现暴跌的现象，因此才出现预警房价下跌风险的信号，目的是为了房价平稳。她进一步认为，只要政府落实住房保障体系，一定可以稳定房价，普通购房者才可以实现居住梦想。程立志也认为，市场对政策的反应一般比较迟钝，因此，对于价格的变动也需要一个过渡期，短期间内广州楼价还可能有升幅。

    专家观点房价下跌将引发金融风险

    央行的《报告》指出，在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产市场波动带来的潜在风险。

    据了解，当前房地产价格走向尚不明朗，如果房地产价格出现大幅下跌，那么银行自身持有的房产抵押价值将会降低，冲抵银行资本，进而影响到房地产的信贷投放，而这将推动房地产价格更大幅度下跌。

    据悉，此次是央行首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险作出预警。

    而近日有消息称，受房价调控政策影响，今年前两个季度已有约240亿美元的热钱撤离中国境内，而热钱的流出将对房价上涨起到遏制作用。据悉，英国渣打银行高级经济学家王志浩认为，市场对于人民币升值的预期并未发生大的变化，离岸无本金交割远期外汇市场预计12个月内人民币兑美元将升值3%～5%。

    王志浩说，2006年前两个季度调控房价的风声和政策起到了至关重要的作用。目前，房地产价格增长放慢脚步，而快钱已赚得差不多，这时资本流入速度放慢甚至流向逆转是很自然的。 （信息时报罗莎琳）

漫画：休想让俺降房价！来源：中国证券报

央行报告：地产市场鏖战难息 房价走向尚不明朗 

2006年12月11日南方日报 

    央行最新发布的《2006年金融稳定报告》，无异于给依然躁热的房地产行业注入了一支“清醒剂”。该《报告》站在维护金融市场安全性的角度指出，在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，金融机构需关注房地产市场波动带来的潜在风险。

    《报告》称，当前国内房地产价格走向尚不明朗，若房地产价格出现大幅下跌，那么银行自身持有的房产抵押价值将会降低，冲抵银行资本，进而影响到房地产信贷投放，而这将推动房地产价格更大幅度的下跌。

    当前房地产价格走向尚不明朗

    上述《报告》对于国内房价的走势作出了“存在潜在下跌可能性”的判断。与之相关，中国社科院同日发布的《2007年中国经济形势分析与预测》(蓝皮书)也反复强调，要保持明年中国宏观经济总体平稳运行，就必须切实抑制房地产价格上涨过快。

    居高不下的房价虽成众矢之的，不过，央行没有因为上述判断而决定在未来的政策上逆向操作。央行在此《报告》中表示，由于目前仍有相当大的住房需求未得到满足，市场对商品房相当数量的投资和投机需求将继续存在，在政策执行方面，则将继续保持政策的持续性，重点还是在于控制房地产的过度投资行为。

    “房价太高了，老百姓肯定不喜欢。政府理所当然地要力争把房价降到合理的水平上。”蓝皮书编辑组组长、中国社科院数量经济与技术经济研究所副所长齐建国认为，致使房地产价格走向模糊的一个重要原因在于，对其中的泡沫成分没有一个准确的判断，而在供求关系的推动下，原本简单的问题变得错综复杂。

    大量“热钱”撤离国内地产业？

    采访过程中，多位专家都提及到可能有不少“热钱”正在逃离中国房地产业的说法。而据记者了解，他们所援引的资料都是英国渣打银行近日发布的一份相关报告。

    该行高级经济学家王志浩在报告中称，经过他们研究团队的调研发现，仅今年上半年撤离中国的“热钱”就达240亿美元；而“热钱”的流出，势必会对国内房价上涨起到遏制作用。

    王志浩认为，今年前两季度，由于官方调控房价的风声和抑制房价的政策频频出台，而目前官方丝毫未有放松政策空间的意向，这就致使一些有意在国内房地产行业投机的“热钱”的腾挪空间缩减。另一方面，由于目前房地产价格增长放慢脚步，而快钱已赚得差不多，资本流入速度放慢甚至流向逆转也是很自然的。

    不过，在上述受访的诸位国内专家中，对“热钱”是否真的已有离去的判断持怀疑观点者还不少。齐建国就认为，虽然从短期内看国内房价会因政策影响而有所改变，但是，客观上求大于供的不平衡关系会为房地产业制造大量的生存空间，如果依然有可观的利润可图，“热钱”会不会就这么轻易地撤离？

    房地产市场鏖战难息

    中国社科院发布的蓝皮书认为，房地产投资在固定资产投资中的比重不是很大，但对投资拉动意义重大，成为钢铁、水泥等部分行业过度投资的源头性因素；而且，商业银行实际上直接或间接承受了房地产业的市场和信用风险。因此，促进房地产业健康发展，对宏观经济发展全局具有举足轻重的影响。

    “由于现行土地管理政策、金融政策与房地产供求关系之间存在着不少矛盾。”齐建国认为：“如果不采取严厉的土地和金融政策，投资就会飙升；对房地产的限制加强，可以防止它产生泡沫，但是老百姓对房地产的需求并没有下降。”

    “房地产是中央和地方继续较量的第一战场。”分析人士指出，虽然地方政府通过学者要求放松调控力度，但是中央的主流意见强调，目前金融体系流动性过剩问题依然突出，住宅投资过热和房价居高不下导致资源在产业之间配置极不合理，投资冲动“高烧不退”，继续紧缩在所难免。

    “我个人看来，尽管中央采取了很多措施，比如规范土地的供给，但由于对现在推行的招拍挂存在执行不规范，这些都可能使土地供给的价格上升，房价也会上升。”齐建国说：“近期内可能由于政府控制而放慢上涨的速度，比如上海就出现了短时间的回调，但是回调会不会持续下去争议比较大，恐怕很难持续下滑，短期有可能上涨幅度放慢，长期来看房地产价格还是会上升。”(郑春峰)